摘要：高质量发展阶段，住房需求从“有没有”转变为“好不好”，从“住有所居”转变为“住有宜居”，住房发展从满足面积数量需求转为满足对好环境、好品质的需求。

本研究基于住宅作为一种广义产品，从供给端和需求端分析影响住宅发展的各项因素，提炼不同时期住宅发展特点。首先，回顾不同社会经济背景下的影响因素，将建国以来的住宅发展历程归纳总结为四个阶段。然后，结合近中期社会发展动态与各项影响因素的变化趋势，提出新一代住宅发展趋势将包括复合、健康、长效、智能四个维度，且目前已具备一定的发展基础，发展出全生命周期住宅、百年住宅等具体的项目和概念。最后，探讨新一代住宅发展与当下社会形势尚存在三大矛盾。

关键词：新一代住宅，趋势研究

01

住宅发展历程回顾

对学界观点进行总结，住宅发展受到不同因素的影响，这些因素构成了供给端与需求端的互相作用（罗霆，2003）。在供给端，政策环境、土地供应、建造技术、资本投入等方面是主要的影响因素。在需求端，参考刘闻越（2022）的住宅产品层次理论，将其内涵划分为五个层次——核心效用、基本形态、期望属性、附加价值、潜在趋势，居民对这五个层次的诉求随时代发展而变化，对住宅的需求相应地不断进行迭代。

不同时期的社会经济因素通过作用于供给端与需求端，影响了不同时期的住宅发展，塑造了不同阶段的住宅特征。根据供给端与需求端的发展变化情况，可将建国以来广东省住宅发展划分为四个阶段：

1.1 1949—1978年：住宅作为基本民生品

建国初期，一穷二白，百废待兴。住宅和粮食、燃料等一样，被视为一种基本民生品，仅能满足最基本的生存需求。这一时期的社会经济形势使供给端几乎发挥着决定性作用，住房发展主要取决于政策环境、资本投入和建造技术。需求端影响有限，居民仅仅期望住宅的核心效用得到保证。

供给端几乎发挥决定作用。就供给端而言，在政策环境上，政府逐步成为住宅的单一供应主体，公有住房带有社会福利品性质（裴凌罡，2017）。在资本投入上，“先生产后生活”的发展理念使住宅投资受限（李国庆和钟庭军，2022），政府的财政负担导致了住宅发展的低水平与低标准，住房资本投入萎缩遭遇人口快速增长，人均居住面积较建国初水平不增反降。在建造技术上，社会经济发展水平较低，住宅建筑技术相对落后（叶耀先，2011）。

需求端影响十分有限。对于核心效用层面，居民基本只关注住宅的居住功能，“宅以栖身”的特点十分明显（瞿晓琳，2016）。

图1：广州市天河区园村新村

1.2 1978—1998年：基本完成“从无到有”的升级

改革开放以后，全国社会经济取得了飞跃性的提高，同步带动了住房建设的大力发展。政府作为单一住房供应主体的局面被打破，居民对于住宅的需求逐渐不再满足于“住得上”与“住得下”，这一阶段的住宅发展在数量上和质量上都实现了一定程度的提高，表现为从没有住房到拥有自己的住房，从不独立住房到独立住房，从功能不足到设施相对齐全的升级（陈昱帆，2018）。

供给端仍然发挥主导作用。在政策环境和土地供应上，国家经济体制转轨与土地制度适配创新，住宅的商品化逐步推进（魏光强，2021）。在资本投入上，投资规模扩大促使大量新建住宅投入使用，人均居住面积持续改善（李高凯和王瑞芳，2020）。在建造技术上，住宅科研取得一系列成果，较先进的建筑建造技术投入应用（刘东卫等，2012））。

需求端出现更高层次需求。对于核心效用层次，居民基本居住需求得到满足。对于基本形态层次与期望属性层次，住宅商品化探索促使市场竞争出现，对于住宅更高层次的诉求逐渐形成。

1.3 1998—2017年：住宅发展高度商品化

随着住房制度的深入改革，房地产业迎来20年的高速发展期，土地供应稳定、资本投入扩张、建造技术进步、政策环境利好让住宅发展在供给端受到正向作用。住宅的商品属性不断强化，房地产开发企业的市场竞争是这一阶段住宅发展的动力来源。为满足居民对于住宅的多样化且不断发展的需求，房地产开发企业持续创新和突破促使住宅发展提速增效。

供给端持续提供推动力。在政策环境上，住房实物分配转向货币化，商品房成为住宅主要供给来源。在资本投入上，房企在供应端发挥首要作用，房地产开发投资持续增长。在建造技术上，由传统建造方式向工业化生产方式转变，住宅建造的新材料、新部品、新技术、新工艺不断优化发展。

需求端多层次的需求共同引领。对于核心效用层次，居住功能的满足已成为住宅发展的基本面。对于基本形态层次与期望属性层次，对住宅发展的影响作用越来越大，住宅建设发生由“数量”向“质量”的转向。对于附加价值层次与潜在趋势层次，居民意识观念与认知水平的提高，进一步完善了住宅发展的内容。

1.4 2017年至今：住宅发展注重高质量

2017年，中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，满足人民日益增长的美好居住生活需要是新时代住房和城乡建设的重要目标。这一阶段供给端促使住宅发展注重提高质量，持续出台的房地产严调控政策逐渐改变了房地产业的发展逻辑，房地产企业需要从过往“金融思维”转变为“产品思维”，强调多元创新在住宅产品发展中的重要性。随着社会经济水平的进一步提高，房地产业发展相对成熟，居民生活条件的持续改善，需求端对于住宅发展发挥主导作用。住房需求从“有没有”转变为“好不好”，从“住有所居”转变为“住有宜居”，住房发展注重高质量，强调高标准，追求高效用。

供给端促使对发展质量的重视。在政策环境上，行业严调控政策持续出台，倒逼房地产开发企业更关注住宅产品质量。在建造技术上，科技创新成为了促使住宅发展从量变到质变的关键因素，对住宅发展的支撑引领作用显著增强。

需求端成为住宅发展的动力源泉。对于核心效用层次，住宅由单一居住功能逐渐发展为居住、办公、社交、娱乐、康养等复合功能。对于基本形态层次，住宅的户型设计、园林景观、建筑形态等方面强调多层次、高品质、新风格。对于期望属性层次，舒适安全、低碳环保、个性定制、智能便捷成为居民需求的主要方面。对于附加价值层次，住宅发展回归以人为本的逻辑，愈发关注物管服务、邻里归属感、社区与城市的衔接等方面。对于潜在趋势层次，社会经济的发展和科学技术的进步为住宅未来发展创造巨大想象空间，新理念和新元素不断融合应用。

02

新一代住宅发展趋势

迄今为止，新一代住宅还没有一个公认和统一的定义。相关概念如未来住宅、“第四/五代住宅”等概念定义也描述不一，尚停留在一些关于畅想未来居所构想或具体项目的描述上。新一代住宅应该是符合当下社会发展的背景的，贴合住宅发展中短期趋势的，面向广大居民群体的，且其所需要的技术应已经达到或者能够在一定期间内达到相对成熟、可推广运用的水平，大规模大范围建造这类住宅所需的成本是经济可负担的。

在供给端，政策环境、土地供应、资本投入和建造技术四个影响因素分别呈现不同特点：在政策环境上，低碳化和智能化的存量改造与增量发展是国家在住宅发展上鼓励的主要方向。在土地供应上，城市扩张基本放缓甚至停滞，有限的土地规模要求城市建筑更耐用更持久。在建造技术上，强调新技术、新方式的运用，转变住宅建筑方式。在资本投入上，房地产业高峰期已过，资金投入趋于理性，有利于住宅发展更精准符合居民需求。

在需求端，应用前文提及的住宅产品的五个层次，对居民关于新一代住宅的需求内涵作分析：对于核心效用层次，从单一的居住功能向居住、办公、娱乐、康养、育儿等复合功能发展。对于基本形态层次，更讲究环境与自然和谐共生、更讲究与个人需求的吻合、更注重空间设计与规划功能的匹配等。对于期望属性层次，致力于运用技术手段实现住宅的节能低碳、智能智慧、个性定制等。对于附加价值层次，重视强调以人为本，物管服务的配套、社区文化的建设等。对于潜在趋势层次，住宅作为使用周期极长的耐用品，应该具备进行调整变化的余地，尤其考虑到当今社会各项新概念和新技术的日新月异。

通过对供给端和需求端的影响因素提炼分析，总结得到新一代住宅的四个发展趋势——复合，健康，长效，智能。新一代住宅的发展趋势是技术手段上讲究数字化、智能化，居住体验上追求绿色、低碳、健康，以长效可持续为使用预期，空间设计趋于复合、功能效用趋于复合，能够满足不同人群的复合需求。

2.1 趋于复合

伴随着经济水平的提高、信息技术的发展、观念意识的改变、管理制度的完善，整个社会运转模式在持续发生变化，时代不断赋予住宅新的内涵。住宅的中心价值是居住，但这个单一的、同质化的核心效用不再满足居民日益增长的美好生活需要，新一代住宅需要构建复合的空间，承载复合的功能，服务复合的人群。

2.2 趋于健康

二十世纪九十年代，世界卫生组织提出了健康建筑的概念——除了不使用有害的建筑材料外，还应在全寿命周期内促进使用者的健康舒适与工作效率。健康的住宅应该让居民与建筑都能够处于一种良好的状况，新一代住宅既要促使身住其中的人健康，也要确保建筑本身是健康的状态。

2.3 趋于长效

长效的内涵在于能长期保证个体的运行并发挥预期功能，一方面要有维持现状的能力，确保其可以长周期地持续地供给基本功能，另一方面要有拥抱变化的能力，在变化中发展和进步，在新事物到来的时候能够做出相应调整。长效的住宅是符合可持续发展的规律，既能够长期满足当下社会的需求，发挥住宅的普遍功能效用，又具备变化和调整的可能，从而满足未来对于住宅的新定义和新诉求。

2.4 趋于智能

智能住宅的内涵有两个主要方面，控制智能化和服务智能化。控制智能化是住宅里的所有设施和系统都变成一个有机的整体，告别过去的“单打独斗”，更团结高效；服务智能化是技术设备上的智慧化或“拟人化”，能够自动识别居住者的显性和隐形需求，主动高效地提供服务。控制智能化和服务智能化需要建筑本体和家具设备的共同协作，智能住宅发展的重要内容是智能建筑和智能家居的互通有无。

03

新一代住宅发展情况

3.1 复合住宅

复合住宅的发展目标是构建复合的空间，承载复合的功能，服务复合的人群。要实现这一目标，可以围绕不同阶段的家庭需求，打造全生命周期住宅，也可以通过开放式社区构建，使住宅内部和外部空间由多元化、差异化的元素构成，以满足不同居住人群对不同功能的需求。

全生命周期住宅的概念起源于日本，其本质是让一栋住宅承载每一位家庭成员的生活所需，通过空间的变化、功能的转化，使住宅可以随着家庭在不同阶段的需求变更而“进化”（陈瀚，2019）。全生命周期住宅具备更好的适用性和成长性，是对人本理念的重要贯彻。

2014年以来，保利地产、绿地地产、龙湖地产在全国一些城市相继推出了“全寿命周期”的产品，但几乎都是停留在营销层面上的，没有进行深入的开发（吴懿，2017）。2015 年秋天，深圳万科正式启动“万科芯”项目，采用全生命周期的设计理念，给用户后期对套型进行改造提供了多种可能。由于这种住宅产品室内没有任何承重墙或柱，空间都可以根据业主的需求来进行布局，可以灵活地进行一室、两室、三室的自由切换。

图2：万科集团“万科芯”系列住宅

开放社区是相对于封闭社区而言的，其核心内涵可归纳为：连通性、共享性、混合性。我国的住宅小区模式最早可追溯至前苏联住区规划理念的影响，把每个住区建设成一个相对独立的整体。二十世纪八十年代，深圳市最先开始对新建住宅小区进行封闭式管理，这种模式很快便推广至全国各地。

随着时代的发展，封闭式住宅小区逐渐暴露出各种弊端，主要体现在封闭式住宅小区与周边地块缺乏关联，城市空间无法形成相互连贯的有机整体，住区配套与城市配套相互脱节，居家生活与城市公共生活在空间上产生疏离（周觉和姚超，2016），住户在满足居住需求与满足其他生活需求之间存在割裂感，2016年发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》明确提出，“推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和睦的生活截取。新建住宅要推广街区制，原则上不在建设封闭住宅小区”。开放社区可实现城市公共资源共享，为社区公共服务提供了多样化的空间载体，逐步形成居住、商业、文化等综合性功能空间有机融合，改变了住宅小区单一的居住功能，提供多样化的平台和空间，满足住户的不同需求。

图3：广州市天河区六运小区

3.2 健康住宅

健康住宅在我国的发展最早可追溯至1995年，当时有学者适应于当时社会发展背景的健康建筑的定义，随后陆续开展了健康建筑、健康住宅等方面的研究和标准化工作。然而，受当时经济水平和技术发展的影响，健康建筑并未得到全面发展。在2003 年爆发“非典”之后，我国对健康建筑的关注和研究逐渐增多，提出了我国健康建筑的发展理念，构建了我国健康建筑的六大指标体系，制定了我国首部适用于各类民用建筑的《健康建筑评价标准》（王清勤等，2020）。除本土标准制定外，我国对外国权威标准也相当重视，目前已经成为除了美国以外全球最大的WELL建筑标准认证市场。

在外部环境转变、购房需求升级、产品品质化转型等趋势下，健康住宅的发展受到越来越多国内房地产开发企业关注。自2010年以来，不断有房企就健康人居提出产品发展战略，疫情爆发后，面对客户健康观念和健康需求的转变，市面上以健康住宅自居的商品住房产品呈井喷之势涌现。然而，绝大部分房企以品牌包装和营销宣传为导向，将已有的建造技术、装修标准包装为与健康人居相关的客户语言，还有部分房企依托国内外关于健康住宅的权威认证标准构建自身产品线，使得项目天然更符合认证评价体系，申请认证更具优势。

图4：日本健康住宅项目的策划与实施（陈滨，2020）

绿色建筑是在其使用过程中，能够达到节约资源、降低污染以及保护环境等效果，可以为人们提供更加健康且舒适的使用空间，能够最大限度地实现人与自然和谐相处、共同发展的建筑物。

我国引入绿色建筑的概念始于20世纪90年代，2001年开始进行探索性了解、研究和推广应用。在“十一五”期间，我国绿色建筑发展在政策和标准体系建设、技术研发、示范推广等方面都取得了积极进展，为规模推广奠定了基础。2006 年住建部颁布的《绿色建筑评价标准》标志着我国正式进入绿色建筑的起步阶段（张建国和谷立静，2012）。

近十几年来，国家不断强化顶层设计，确立推动建筑低碳发展的中长期目标，而法规标准也在此阶段得到不断完善。“十三五”期间，全国绿色建筑实现跨越式发展，累计建成绿色建筑面积超过66亿平方米，累计建成节能建筑面积超过238亿平方米。然而，需要指出的是，目前办公写字楼是绿色建筑的主要应用场景，绿色建筑在住宅项目的应用仍有较大发展空间。

图5：新加坡登加新镇

3.3 长效住宅

百年住宅是以住宅的全寿命期为基础，在建筑规划、设计、建造、使用、维护和拆除再利用全过程周期中，通过提高建筑结构的耐久性、居住的安全性、建筑的节能性、功能的适居性等，实现居住与环境和谐共生的优质住宅（李侠，2021）。其核心概念主要有两方面含义，一方面是优秀的品质保障满足100 年的居住使用，另一方面是能够适应不断增长及变化的居住需求。

中国的百年住宅发展借鉴了日本的先进经验。2010年，在中日百年住宅国际高峰论坛上，中国房地产业协会发出了《建设百年住宅的倡议》。2012年，中日签署了《中日住宅示范项目建设合作意向书》，首批百年住宅示范项目签约（秦姗等，2020）。截至2017 年底，全国示范项目总建筑面积已达100万平方米。2018 年我国《百年住宅建筑设计与评价标准》正式施行，该标准对工业化住宅在长寿化性能方面提出了要求，对居住功能和具备长期维护性能等方面也做了一定的规范（干申启和张宏，2020）。

百年住宅的发展是以SI住宅的理论方法为基础的。SI 建筑理论体系把住宅的组成拆分成主体结构（Skeleton）和填充物（Infill）两个组成部分。从目前的技术看来，SI 体系中的S是很容易达到甚至突破百年的寿命的，那么要解决住宅的“短命”无疑要从I的因素上着手——要求住宅内部的功能的空间和布局需要有能力去满足后代使用者的心理需求，设备装修和建筑外立面等也必须满足可以翻新和替换的条件。我国对于SI 住宅建筑的研究可以追溯到1980年代，清华大学张守仪首次将SAR理论引入国内。但截至目前，我国SI 住宅建筑的实践仍停留在试点项目，未得到大规模推广。

图6：我国SI住宅主要实践项目（项秋银和李忠富，2020）

3.4 智能住宅

智能建筑的最早发展应是1984年1月在美国康涅狄格州哈特福德市诞生世界第一幢智能大厦。同年，美国国家住宅建筑协会启动了智慧住宅项目。

我国在20世纪80年代左右开始从西方引入智能建筑的概念，经过多年的发展，虽然很多建筑都冠以智能建筑的名号，但事实上能真正称作智能建筑的并不多见（刘畅，2021）。上世纪90年代初期，我国的基本建设出现了井喷式的发展，持续时间之长是全球所罕见的。全国大多数一二线城市的智能建筑，在这建设高潮中如雨后春笋般地出现。“3A智能建筑”、“5A全智慧型建筑”比比皆是，究其实质，还是炒作的成分居多（张文才，2019）。2015年，新版《智能建筑设计标准》出台。2021年，《智慧建筑设计与评价标准》公布。随着新标准、新技术的引入，智能建筑的发展则逐渐走向了理性化。

智能家居作为物联网九大重点领域应用示范工程之一，近年来国家出台多项政策推进其行业发展，尤其是“碳达峰、碳中和”的发展目标，为全屋智能的发展提供新场景。2021年住建部发布的《关于加快发展数字家庭提高居住品质的指导意见》提出，推进智能家居产品跨企业互联互通和质量保障，目标到2025年年底，构建比较完备的数字家庭标准体系，全面具备通信连接能力，并开始规范相关产品、服务和应用。

从市场发展水平来看，中国智能家居行业市场主体活力较高。越来越多企业开始了住宅及其设施智能化的尝试与探索，行业市场规模不断增长。根据中商产业研究院数据显示，从2016年到2021年，中国智能家居市场规模从2608.5亿人民币增长到了5800.5亿人民币。全国智能家居企业分布最为集中的地区为广东省，企业数量超过15万家。

图7：华为全屋智能

04

新一代住宅发展矛盾

4.1 多元化的发展理念与不成熟的技术标准的矛盾

随着科学信息技术的进步、社会经济水平的提高，新概念、新技术、新元素发生日新月异的变化，住宅产品的发展趋势也呈现多元多维的特点。对于复合住宅、健康住宅、长效住宅、智能住宅这些概念，政府、房地产企业、居民等各方主体有不同的理解，导致住宅产品纷繁复杂、门多类广。以智能住宅为例，所谓“智能”应该包括哪些方面、要达到何种程度等问题尚无明确的答案。其原因在于相关技术标准的不成熟、不明确、甚至缺失，导致了政府进行监管时无从下手，房地产企业开发相关产品时缺乏依据，业主选购住宅产品时无法判断、物业管理人员提供服务时无所适从。多元化的想法和理念持续催生新的住宅产品，但由于欠缺成熟的技术标准使这些新产品略显“杂乱”，市场没有明确的前进方向，导致新一代住宅的发展无法实现有的放矢。

4.2 上升的开发投入与下行的市场预期的矛盾

过往二十年房地产行业处于发展黄金期，基于持续走高的市场预期，依赖于高周转的模式，企业有足够的动力、也有足够的能力不断投入资源去进行新产品的研发，以求在市场竞争中占据主导地位，这在客观上也促进了我国住宅产品的迭代升级。随着经济下行、政策收紧、疫情反复等一系列因素的影响，房地产开发企业高周转、高杠杆、高负债的模式注定难以为继，在新的发展阶段中，维持业务的正常运转已成为很多企业的中心要务，对其而言，投入额外的人力物力用以开展新一代住宅产品的研发在中短期内并非是必要任务。与此同时，居民对房地产市场的信心下滑明显，购房置业的积极性正持续走低，更不用说为各种新概念的增量开发成本而买单。换言之，对于房企而言，开发新一代住宅的市场预期是十分不明朗的，极有可能是“亏本买卖”。中短期内，住宅的高度商品化属性仍然决定了房企是住宅主要供给主体，也是住宅更新迭代的直接执行者，如何提高房企开发新产品的积极性将是促进新一代住宅发展的关键。

4.3 明确的购房成本增加与不明确的居住体验改善的矛盾

一方面，由于缺乏相关的技术指标与评价标准，很多住宅产品所标榜的新技术、新功能、新体验实际上都是房地产企业过度营销甚至虚假营销的产物，导致“货不对板”的问题频繁发生，业主付出的增量成本没有得到相应的增量收益。另一方面，由于对于新一代住宅各种内涵缺乏足够的认识，业主在选购住宅的时候并不清楚各种新概念是否适合自己、是否会真的改善居住体验、是否值得为其买单，使业主支付增量成本的积极性有所降低，更有甚者，部分业主为了避免“吃亏”，宁愿不去购买以新概念为特点的住宅产品。此外，经济形势的下行，既影响了居民的消费信心，对于住宅这类重资产的冲击尤甚，也使支付能力愈发有限，更缺乏为新技术和新功能付费的动机和意愿。明确会增加的购房成本与不明确是否改善的生活体验，两者的不匹配减弱了居民对住宅升级的需求，影响了新一代住宅的发展。

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